Все, что нужно знать о покупке недвижимости

Специалист в области сделок с недвижимостью и руководитель проекта «Квартира без рисков» Кирилл Манаенков рассказывает о тенденциях на рынке, квартире как инвестиции и параметрах для выбора жилья в Москве и Подмосковье.

Анализ рынка и выбор момента для покупки

Есть два кейса с покупкой недвижимости. Первый — для себя, чтобы жить, второй — с целью инвестиции. Если хочется купить жилье для себя, то абсолютно точно сейчас хороший момент, потому что цены не самые высокие, рынок только поднимается. Также сейчас самые исторически низкие ставки по ипотеке. Есть льготные программы ипотеки по 6,5%, есть программы ипотеки для семьи с детьми — 4,5%. То есть даже если у вас есть свои деньги на покупку, то ипотека сейчас будет выгоднее.

С покупкой квартиры в целях инвестиции сейчас все не так однозначно. Новостройки активно прибавляют в цене по 5% в месяц, потому что появились льготные ставки по ипотеке. Народ активно покупает новостройки. Если вдруг сейчас произойдет ситуация, а я думаю, что она произойдет, что государство после нового года отменит льготную ипотеку, и она станет как раньше 10-12%, то продажи жилья встанут. Если это случится, то начнутся скидки на жилье и распродажи. То есть ни о каких инвестициях речи не идет.

Сейчас очень низкое качество ипотечных заемщиков. Раньше процент одобрения заемщиков был 80%, сейчас у крупнейших банков процент одобрения ипотечных ставок — 60%. Уже сегодня большинство людей, которые решаются ипотеку, берут кредит на первоначальный взнос. А первоначальный взнос — это гарантия для банка. Плюс к этому кредит на ремонт, на обустройство квартиры и прочее. Это означает, что люди, не обладая никакой финансовой дисциплиной, обременяют себя денежными обязательствами, которые становятся для них огромным бременем, поэтому скорее всего в течение года они перестанут платить какой-то из своих кредитов и очевидно, что это будет ипотека на квартиру. Таким образом, жилье теряется, и квартира повисает на банке. Банку квартира не нужна, поэтому он ее начинает продавать. А делают это в банках определенные люди. Так их содержание и зарплаты вшиваются в ипотечную ставку.

Оценка собственных возможностей и ориентир по стоимости

В Москве двухкомнатная квартира площадью около 60 кв. м. в новостройке в среднем будет стоить от 8 до 10 миллионов. Двухкомнатная квартира во вторичном жилье будет немного дешевле — 8-9 миллионов.

Однокомнатные в новостройке стоят от 6 миллионов. Но хороший вариант будет около 7-8,5 миллионов. Во вторичке можно купить однокомнатную квартиру за 6 миллионов в блочном или панельном домах.

Выбор застройщика и района

С застройщиками сейчас все довольно просто, потому что на рынке остались только крупные. Самые надежные — «ЛСР», «Инград» и «Самолет».

Качество жилья оценить, к сожалению, практически невозможно, потому что строят почти все плохо. Есть отдельные застройщики, которые строят более-менее хорошо, например, ЮИТ, но у них нет такого количества объектов, чтобы все оценить. Все-таки в первую очередь покупатель выбирает квартиру по цене и по локации.

На Яндексе есть экологические карты Москвы, по которым можно оценить состояние районов. Например, все любят юго-запад, хотя долина реки Сетунь — это бывшие поля аэрации. Не нужно питать иллюзии, что где-то в Москве есть потрясающая экология. Яркий пример — Сколково, где сейчас в Заречье строятся элитные комплексы бизнес-класса с очень высоким ценником, но не стоит забывать, что Сколково расположено прямо у МКАДа. От него не защититься забором и большим количеством зелени вокруг.

Есть, конечно, совсем плохие в плане экологии районы вблизи нефтеперерабатывающего завода в Капотне. Также на юго-востоке много ТЭЦ. Перед покупкой жилье нужно просто смотреть карту, искать объекты вокруг, вызывающие сомнения.

Мне нравится Пресня, я сам живу в этом районе. Но рядом Сити — это транспортная артерия, там огромный трафик. Например, на Белорусской есть новый ЖК «Пресня Сити» из трех высоток, но рядом с ними сильно пахнет креозотом от вокзала.

Перед покупкой также проверяйте наличие нужной вам инфраструктуры. Но здесь каждому свое. К примеру, с детьми не имеет смысла селиться в самом центре, потому что здесь нет крупных парков. Однако в центре лучше ситуация со школами, они не так загружены, как в спальных районах.

Важный момент с инфраструктурой стоит учитывать на подмосковных объектах. Их частая проблема — это постройка огромного жилого комплекса, но недостаточное количество детских садов и школ. Скорее всего нужно будет вставать в очередь.

Тенденции рынка

Тенденции очень простые и в настоящий момент сформированы коронавирусом. К примеру, с наступлением пандемии, самыми популярными стали двухкомнатные квартиры. До этого спрос был на однокомнатные квартиры и студии — они более оборотоспособные.

Также люди стали делать кабинет в квартирах — это тоже постковидная тенденция. Чаще всего в кабинеты переделывают лоджии, поэтому среди покупателей есть интерес к квартирам с ними.

Квартира как инвестиция

Все зависит от дохода, который вы хотите получать. К примеру, у вас есть 10 миллионов рублей. За эти деньги вы можете купить в дальнем подмосковье, например, в Малаховке, две однокомнатные квартиры, сделать в них минимальный ремонт и сдать каждую по 20 тысяч рублей. С одной стороны — вы купили две квартиры и сдаете их, а с другой — вы должны понимать, на какую аудиторию рассчитываете. Скорее всего это будут не очень благополучные и не особо платежеспособные люди. Нужно понимать, что к квартире они будут относиться не очень хорошо. Это риск.

Другой сценарий со свободными 10 миллионами — покупка двухкомнатной квартиры в новостройке в пределах Третьего кольца за 8 миллионов и ремонт в ней за 2. Сдать ее можно будет за 70-80 тысяч рублей. И люди будут другие.

Выбор риелтора

Риелторы очень разные. Мне нравится история с молодыми риелторами, и есть несколько хороших агентств с такими — «Вертикаль», Apple Real Estate. Они используют в своей работе цифровые сервисы, то есть вы можете быть уверенными, что по цене вас не обманут, и сделка пройдет качественно. Но чаще всего все ищут риелторов по сарафанному радио.

Перспективы загородной недвижимости

Запрос на загородную недвижимость напрямую связан с коронавирусом. Цены сейчас перегреты. Ажиотаж на землю упал в 2018 году и с тех пор не поднимается. Думаю, что скоро цены на загородную недвижимость упадут и придут к среднерыночным значениям. Смотреть на такую недвижимость с точки зрения инвестиции я бы не стал, потому что цены после ожидаемого скорого падения расти не будут, как сейчас.

Недвижимость в других городах России

Перспективных городов в регионах не так много. Это Сочи, скорее всего Крым (но есть большая проблема с передачей реестра прав на недвижимость из Украины). Нужно понимать, что в Сочи цены на квартиры уже как в Москве. С точки зрения инвестиции перспектива есть у объектов рядом с морем.

Можно посмотреть и недвижимость в Санкт-Петербурге — туристы там были, есть и будут. Купить квартиру в северной столице немного дешевле. Но если инвестировать, то только в жилье в районе Золотого треугольника, то есть самого центра. Можно сделать ремонт и сдавать туристам.

Вам также может понравиться

16 лучших велнес-проектов

16 лучших велнес-проектов

Принципы осознанных отношений, экопривычки, советы для физического и духовного здоровья — рассказываем, за какими проектам о качественной жизни и благополучии стоит следить.

Читать
Летний плейлист для жарких выходных

Летний плейлист для жарких выходных

Консультант по вопросам продуктовых стратегий и бренд-коммуникаций и инсайдер HiPO Евгения Гержан поделилась легкими треками в стиле соул с оттенками чилаут

Читать